A chaque vente de bien immobilier, une plus-value est appliquée pour l’imposition aux fins d’imposition pour tout autre bien que la résidence principale. Ce calcul permet d’estimer le coût des impôts sur le bien. Comment est calculée la plus-value immobilière imposable ? Quels sont les cas d’exonération de la plus-value ? On vous fait le point des informations importantes.
Sommaire
La plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est exactement ?
La plus-value immobilière, en quelques mots, représente la différence qu’il y a entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.
Les personnes concernées par l’imposition d’une plus-value immobilière sont, entre autres, les particuliers qui vendent, échangent, apportent à une société ou sont partie à un partage soit d’un bien immobilier, soit du droit rattaché à un bien immobilier. Est également concerné par cette imposition, le particulier qui vend un bien ou un droit immobilier par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI).
En somme, les biens concernés par cette plus-value sont les suivants :
- Résidences secondaires ;
- Terrains ;
- Logements vacants ;
- Bien locatifs ;
- Parts de SCI.
On peut bénéficier d’un abattement relatif à la durée de détention, ou d’une exonération uniquement valable pour les résidences principales.
Quelle est la méthode la plus efficace pour calculer la plus-value immobilière ?
La méthode de calcul des plus-values immobilières la plus simple recourt à la formule suivante : Prix de cession – prix d’acquisition.
De fait, le prix de cession est celui mentionné sur l’acte de vente, soit le prix du bien. Toutefois, il est possible de déduire de ce prix les frais préalablement payés par le vendeur et liés à la vente. Le prix d’acquisition, quant à lui, est celui mentionné sur l’acte d’acquisition.
En ce qui concerne les biens acquis via une succession ou une donation, on utilise le montant de base pour le calcul des droits à titre gratuit de mutation. En outre, on peut ajouter au prix d’acquisition, les frais d’acquisition pour un taux de 7,5 %, ainsi que les dépenses de travaux pour un taux de 15 % à condition que le bien soit détenu depuis au moins 5 ans. Dans les deux cas, on utilise le montant réel sur la base de justificatifs.
Quels sont les cas dans lesquels l’impôt sur la plus-value immobilière peut subir une exonération ?
Les exonérations sont liées soit au bien vendu, soit au vendeur.
Dans le premier cas, le particulier est exonéré lorsque le prix du bien ne dépasse pas 15 000 euros ; lorsque le bien a été échangé lors d’un remembrement foncier ; ou lorsque son prix sera utilisé dans les deux années suivantes pour l’achat ou la construction d’une résidence principale.
Dans le second cas, le bien subit une exonération liée au vendeur si ledit vendeur touche une pension, détient une carte mobilité avec inclusion invalidité, vend sa principale résidence et est dans un EHPAD. Dans chacun des cas évoqués, ledit vendeur ne doit pas payer d’IFI et ses revenus ne doivent pas excéder une certaine somme.
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Jean-Paul Leroy est un spécialiste des marchés immobiliers et des stratégies d’investissement. Il apporte une vision experte des tendances du secteur.