En France, les logements vacants représentent un grand enjeu économique et immobilier. En effet, chaque année, des milliers de propriétaires s’interrogent sur la fiscalité de leur bien inoccupé. Pour mieux comprendre cet état de choses, vous devez savoir ce qu’est un logement vacant selon l’administration fiscale et les conséquences associées.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un logement vacant selon l’administration fiscale ?
D’après le CGI, c’est un bien à usage d’habitation qui reste inoccupé pendant une certaine durée. Il s’agit plus précisément d’un logement vide depuis au moins une année, non meublé (ou très peu) et qui ne sert pas de résidence principale ou secondaire.
Il doit aussi être disponible à la vente, à la location ou à l’occupation, sans qu’aucun événement extérieur ne justifie cette vacance (pas de travaux importants par exemple). Un bien en cours de rénovation lourde ou habitable n’est donc pas concerné, ce qui peut ouvrir droit à une exonération temporaire.
Les taxes applicables aux logements vacants
Deux impôts s’appliquent aux logements vacants en France : la TLV et la THLV.
La TLV
Elle concerne les zones tendues, c’est-à-dire les communes dans lesquelles la demande immobilière est supérieure à l’offre. Elle s’applique aux logements vacants depuis plus de douze mois. Le taux de la taxe est progressif et est de 12,5 % la première année, avant de passer à 25 % ensuite. La TLV se calcule sur la valeur locative cadastrale.
La THLV
En dehors des zones tendues, certaines municipalités peuvent instaurer la THLV. Elle vise les domiciles inoccupés depuis plus de deux ans. Pour la calculer, consultez l’avis d’imposition ou renseignez-vous auprès de la mairie.
Les exonérations possibles et cas particuliers
La CGI prévoit des cas d’exonération. Vous pouvez être dispensé de taxes dans ces situations :
- de gros travaux,
- une vacance du bien, malgré une mise en location active (agences, annonces, etc.),
- une occupation temporaire à des fins professionnelles,
- une succession,
- une séparation,
- un déménagement, etc.
Chaque cas est examiné par l’administration fiscale avec des justificatifs à fournir. Conservez donc toute preuve de mise en location, de devis de travaux, etc.
Quelles sont les conséquences pour les propriétaires de logements vacants ?
Les propriétaires peuvent être tenus de s’acquitter d’une taxe de plusieurs centaines d’euros par année. Cumulée à d’autres impôts, elle peut peser sur le patrimoine. De plus, une vacance prolongée dévalorise souvent le logement, surtout en cas de baisse des prix dans la zone concernée.
En outre, la non-occupation d’un bien immobilier empêche de percevoir des revenus, mais vous pousse à continuer à payer les charges, la taxe foncière, voire des travaux de rénovation. Pour éviter cette situation, de plus en plus de propriétaires optent pour une location de leur bien, même à un loyer modéré, pour échapper à la TLV ou à la THLV.
Que faire si vous recevez un avis de fiscalité ?
Vérifiez d’abord la date, la durée de la vacance et les conditions d’occupation. Si vous pensez être à tort considéré comme taxable, faites une réclamation auprès de votre centre des impôts, en fonction de votre situation. Préparez des justificatifs solides pour défendre votre cas devant les autorités. Vous aurez par exemple besoin d’une preuve de travaux ou de diagnostics, de factures, d’un contrat de location, d’une caution annulée, etc.
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Jean-Paul Leroy est un spécialiste des marchés immobiliers et des stratégies d’investissement. Il apporte une vision experte des tendances du secteur.
