Investir via les foncières cotées peut permettre d’échapper à l’IFI : la loi de finances de 2018 a exclu de l’IFI les détenteurs de titres de foncières cotées lorsqu’ils détiennent moins de 5 % du capital, ces titres étant considérés comme des valeurs mobilières, selon Challenges.
Sommaire
Qu’est‑ce qu’une foncière cotée et pourquoi elle intéresse pour l’IFI ?
Une foncière cotée est une société qui gère un portefeuille d’actifs immobiliers (bureaux, logements, commerces) et dont les titres circulent en Bourse.
Comme l’explique Challenges, ces titres « sont considérés comme des valeurs mobilières et non pas immobilières », ce qui conduit, pour les porteurs détenant moins de 5 %, à une exclusion de l’assiette IFI introduite par la loi de finances de 2018.
Quels sont les bénéfices concrets pour un particulier ?
La principale conséquence fiscale est que ces titres n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI quand la participation est inférieure à 5 %, ce qui réduit la valeur immobilière à déclarer pour les contribuables concernés.
Challenges rappelle aussi que les foncières cotées offrent de la liquidité et des dividendes réguliers, deux atouts pour des investisseurs qui veulent une exposition immobilière sans la gestion directe d’un bien.
Qui est concerné et quelle est la limite de l’IFI aujourd’hui ?
Si vous détenez des titres de foncière cotée, vérifiez votre part : l’exclusion s’applique quand la participation est inférieure à 5 %, d’après Challenges.
Par ailleurs, l’IFI lui‑même ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2026, rappelle le site Service‑Public, qui détaille le barème et les règles de calcul.
Risques et limites à garder en tête
L’avantage fiscal ne supprime pas les risques de marché : les foncières cotées restent sensibles aux variations boursières et aux cycles immobiliers, rappelle Challenges en pointant des performances disparates en Bourse.
Enfin, la règle des 5 % dépend de la part détenue : une montée au‑dessus de ce seuil peut faire basculer le traitement fiscal. Il est donc important de suivre sa position et de demander un conseil fiscal si votre portefeuille évolue.
Que faire pour appliquer cette stratégie ?
1) Vérifiez la nature des titres que vous possédez et la proportion du capital que vous détenez dans chaque foncière.
2) Comparez la fiscalité et la liquidité avec d’autres solutions (SCPI, immobilier direct) et pensez à la volatilité des dividendes.
3) Si vous avez besoin d’un point pratique, consultez les guides officiels sur l’IFI disponibles sur Service‑Public et, pour une lecture sectorielle, l’article de Challenges qui détaille le dispositif et ses limites.
Si vous souhaitez un panorama des foncières cotées et leur performance récente, notre article « Foncières cotées en 2025 — bilan mitigé et perspectives 2026″ offre un point de comparaison utile; pour des situations locatives spécifiques liées à l’IFI, voir aussi « LMP et IFI : conditions pour exonérer vos biens loués meublés ».
En résumé, investir via des foncières cotées peut être une stratégie pour réduire l’assiette IFI lorsque la participation reste sous 5 %, tout en offrant liquidité et revenus par dividendes ; mais elle n’élimine ni le risque de marché ni la nécessité de surveiller sa part de détention et le seuil d’imposition IFI.
Que faire ensuite ? Vérifiez le pourcentage de participation pour chaque foncière dans votre portefeuille et, si vous approchez du seuil de 5 %, parlez‑en à votre conseiller fiscal. Pour le calcul de l’IFI et le barème, consultez la page officielle de Service‑Public mentionnée ci‑dessus.
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Jean-Paul Leroy est un spécialiste des marchés immobiliers et des stratégies d’investissement. Il apporte une vision experte des tendances du secteur.
