Investir dans une SCPI est une solution pour acquérir un patrimoine immobilier. En cas de décès ou de succession, on se demande ce que deviennent l’usufruit ainsi que les parts dans le cas d’une SCPI en démembrement. Qu’est-ce qui est important de savoir à ce sujet ? Existe-t-il d’autres alternatives ?
Sommaire
Dans quel cas parle-t-on d’une SCPI en démembrement ?
On parle d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) en démembrement dans le cas où la propriété des parts est divisée en deux parties. Ainsi, la pleine propriété est scindée en deux parties dont la nue-propriété et l’usufruit. Cela veut dire que le droit de propriété sur les parts revient au nu-propriétaire après la période de démembrement. Les dividendes ou les revenus locatifs reviennent à l’usufruitier.
À cet effet, Remake, société de gestion spécialisée en immobilier, accompagne de nombreux investisseurs qui souhaitent investir dans une SCPI en démembrement. Elle les accompagne avec des conseils avisés afin de tirer avantage de ce mécanisme juridique.
En cas de succession, qu’en est-il de la gestion de l’usufruit et des parts ?
L’un des avantages d’une SCPI, même s’il s’agit d’une société en démembrement, est qu’on peut envisager une succession. On peut donc transmettre des parts aux héritiers. Comment cela se déroule-t-il ?
Il faut déjà souligner que si les parents décident de donner le capital ou la nue-propriété aux enfants tout en conservant les revenus, ils ont droit à certains avantages fiscaux. En effet, ils peuvent bénéficier d’un abattement sur les droits de succession et les frais. Aussi, selon un barème fiscal, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Plus la valeur de la nue-propriété est faible, plus les droits de succession sont réduits. Dans le cas d’un démembrement temporaire, la valeur de l’usufruit occupe 23% de celle de la pleine propriété pendant 10 ans.
Dans le cas d’une succession avec une SCPI en démembrement, voici comment se déroule la gestion des parts. Après le décès de l’usufruitier, l’usufruit prend fin. Il n’y a pas de fiscalité ou de formalité chez le notaire à suivre. Ainsi, les nus propriétaires entrent pleinement en possession des parts et sont exemptés des droits de succession. C’est l’une des meilleures manières pour l’optimisation de la transmission des parts.
La donation des parts, une excellente alternative
Une autre manière d’optimiser la transmission des parts de la SCPI en démembrement est de procéder à une donation tous les 15 ans. Cela est valable aussi bien dans le cas d’une nue-propriété que de l’usufruit. On retrouve ainsi :
- La donation de l’usufruit.
- La donation de la nue-propriété.
La donation de l’usufruit
Dans le cas d’un démembrement temporaire, il est possible de donner l’usufruit à un enfant ou tous les héritiers avant que l’intégralité des parts de SCPI en démembrement revienne aux donateurs. Ainsi, l’héritier aura droit à l’usufruit sans forcément être propriétaire. Le donateur devient quant à lui un nu-propriétaire.
La donation de nue-propriété
Un donateur peut aussi choisir de donner la nue-propriété aux héritiers pour anticiper la transmission. Dans ce cas, les parts n’entreront pas dans la succession. Ainsi, grâce à l’usufruit, le donateur continue à percevoir des revenus. De plus, la valeur de la propriété juridique s’accroît progressivement en fonction de l’âge de l’usufruitier donateur. Néanmoins, il est impératif de veiller à ce que le seuil de 100 000 euros de donation par enfant soit observé, de manière à éviter le paiement des droits de succession.
Opter pour une donation-partage permet d’éviter les tensions et conflits familiaux suite au décès d’un donateur. On procède à la répartition du capital de son vivant. Cette solution est avantageuse, car elle est valable dans le cas d’un démembrement de propriété.
Comment déclarer les parts de SCPI dans le cadre d’une succession ?
Les héritiers ont le droit de déclarer les parts de SCPI après la succession. Pour cela, certaines étapes doivent être suivies, à savoir :
- Informer la Société Civile de Placement Immobilier du décès de l’investisseur.
- Fournir l’acte de notoriété et l’acte de décès.
- Déterminer la valeur vénale des parts en faisant évoluer les parts de la SCPI à la date de décès.
- L’intégrer dans la déclaration de succession six mois après la date de décès.
- S’acquitter des frais de succession tout en tenant compte des abattements.
Entre les services fiscaux, le paiement des divers frais et les différentes étapes à suivre, il peut être complexe de se retrouver. Faire appel à un notaire est fortement recommandé pour suivre cette démarche.
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Jean-Paul Leroy est un spécialiste des marchés immobiliers et des stratégies d’investissement. Il apporte une vision experte des tendances du secteur.
