En 2025, le marché de l’immobilier d’entreprise confirme sa transformation. Le télétravail, déjà identifié par la Banque de France comme un facteur structurant au lendemain de la crise sanitaire, continue de remodeler la demande en bureaux. Aujourd’hui, la Banque des Territoires note que la logistique et les entrepôts restent portés par l’essor du e-commerce, tandis que les métropoles régionales s’affirment en tant qu’alternatives attractives à la capitale. Ces évolutions créent de nouvelles opportunités, aussi bien pour les entrepreneurs en quête de locaux que pour les investisseurs à la recherche d’actifs performants.
Sommaire
Un marché transformé par le télétravail et la crise sanitaire
Dès 2022, la Banque de France alertait sur les effets durables du télétravail sur l’immobilier d’entreprise. La demande en surfaces de bureaux se réoriente peu à peu. Elle délaisse les espaces traditionnels pour des surfaces plus flexibles, modulables et performantes sur le plan énergétique. Les grandes entreprises rationalisent leur occupation et privilégient des implantations régionales où le coût immobilier est mieux maîtrisé.
En 2025, la Banque des Territoires confirme cette recomposition. La logistique et les entrepôts, dopés par la croissance de l’e-commerce, figurent parmi les segments les plus dynamiques. En revanche, les bureaux classiques restent soumis à une pression à la baisse, incitant les acteurs à développer des espaces hybrides, adaptés aux nouvelles pratiques de travail. Cette évolution redéfinit l’équilibre entre la capitale et les métropoles régionales.
Les métropoles régionales, nouvel eldorado immobilier
L’immobilier d’entreprise en France s’est longtemps articulé autour de Paris qui concentre les sièges sociaux, le tertiaire supérieur et la finance. Mais depuis quelques années, les métropoles régionales gagnent en attractivité.
Ces territoires attirent désormais une part croissante des projets d’implantation, portés par plusieurs facteurs : une croissance démographique soutenue, un coût immobilier plus accessible et une qualité de vie recherchée par les salariés.
Lyon, Nantes, Lille ou encore Toulouse sont capables d’attirer les investisseurs, les startups, mais aussi les entreprises bien établies. Bordeaux illustre parfaitement cette dynamique. Sa position géographique, son tissu économique diversifié et ses infrastructures de transport en font une destination privilégiée pour les entrepreneurs. Ici, l’accompagnement par une agence immobilière d’entreprise basée à Bordeaux est un atout pour identifier les zones stratégiques, sécuriser une implantation et anticiper l’évolution des loyers.
Ces métropoles régionales répondent ainsi aux attentes des entrepreneurs à la recherche d’espaces flexibles et à celle des investisseurs en quête d’actifs solides, en lien avec une demande locative durable.
Quand les besoins des entreprises rencontrent les stratégies des investisseurs
Du côté des entrepreneurs, l’enjeu est de trouver des espaces adaptés à leur activité. Cela peut être des bureaux flexibles pour le télétravail, des locaux d’activités modulables pour accompagner la production ou encore des entrepôts logistiques bien desservis pour répondre à l’essor du e-commerce. Ces choix immobiliers conditionnent la compétitivité et la croissance.
Du côté des investisseurs, ces mêmes actifs représentent une opportunité de rendement pérenne. Les baux commerciaux assurent une stabilité des revenus, tandis que les biens conformes aux nouvelles attentes environnementales et énergétiques prennent de la valeur. La demande soutenue en région garantit par ailleurs une occupation durable.
La recomposition de l’immobilier d’entreprise en France se fait donc en deux mouvements. Il y a d’un côté la rationalisation des surfaces et la recherche de flexibilité sous l’effet du télétravail. On observe en parallèle l’essor de segments dynamiques comme la logistique, soutenus par l’e-commerce et la transformation des modes de consommation. Dans ce contexte, les territoires régionaux tirent leur épingle du jeu, offrant des conditions d’implantation compétitive aux entrepreneurs et de belles perspectives de rendement aux investisseurs.
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Jean-Paul Leroy est un spécialiste des marchés immobiliers et des stratégies d’investissement. Il apporte une vision experte des tendances du secteur.
