Le bilan des foncières cotées en 2025 est contrasté : plusieurs grands titres ont nettement progressé en Bourse, mais le secteur reste décoté par rapport à la valeur de ses actifs, avec un écart moyen d’environ 30 %, selon Challenges.
Sommaire
Que retenir du millésime 2025 ?
Les hausses de cours ont été concentrées : Challenges note une progression de +26 % pour Unibail‑Rodamco‑Westfield, +20 % pour Klepierre et +13 % pour Altarea en 2025.
L’indice EPRA Eurozone, qui regroupe les foncières européennes, n’a pourtant avancé que de 6 % sur l’année, rappelle Challenges, ce qui relativise ces performances individuelles.
Pourquoi l’écart entre marchés et actifs persiste‑t‑il ?
Challenges relève que les sociétés subissent toujours une décote importante face à leur valeur d’actifs nets réévalués (ANR) et que ce décalage atteint « en moyenne 30 % ». Le recul s’explique notamment par la remontée brutale des taux d’intérêt en 2022 qui a pesé sur les valorisations.
Le marché distingue aussi les thèmes : le bureau peine à convaincre les investisseurs. Challenges cite Vonovia (-17 %) et Gecina (-10,5 %) comme exemples de valeurs pénalisées, alors que les foncières de commerce et de logistique se montrent plus recherchées.
Quels segments ont tiré leur épingle du jeu ?
Les foncières spécialisées dans le commerce ont été privilégiées, particulièrement celles gérant de grands centres commerciaux avec des loyers soutenus, écrit Challenges. Le segment de la santé a vu des mouvements de consolidation, citant le rapprochement entre Cofinimmo et Aedifica.
La thématique des data centers a aussi joué en faveur de certains groupes, comme le cas de Merlin qui a bénéficié d’un positionnement sur l’IA, selon le même article.
Que peut‑on attendre pour 2026 ?
Sur la base des valorisations actuelles, Challenges souligne qu’il n’y a « pas grand risque » à se positionner sur des foncières présentant un bilan solide. Le rendement sur dividende reste un argument : « Gecina comme Klepierre servent un rendement annuel de 6 à 7 % », note la source.
En conséquence, les investisseurs cherchant du rendement pourraient privilégier les foncières du commerce et de la logistique, ou les dossiers susceptibles d’initiatives stratégiques ou de rapprochements.
Comment construire sa position en pratique ?
Considérez d’abord la nature de l’actif : commerce, logistique ou résidentiel n’exposent pas aux mêmes risques et rendements. Vérifiez le profil de dette et la maturité des emprunts, ainsi que la qualité locative (enseigne, taux d’occupation).
- Privilégier les foncières avec un taux d’occupation élevé et une dette bien étalée dans le temps.
- Comparer le cours de Bourse à l’ANR communiqué dans les rapports annuels.
- Regarder le rendement sur dividende annoncé et sa soutenabilité selon les résultats publiés.
Pour un panorama plus large sur les fortunes et l’allocation immobilière en France, vous pouvez consulter notre dossier sur les plus grandes fortunes immobilières françaises et l’analyse de l’immobilier bruxellois comme piste d’investissement alternatif.
Que faire ensuite ?
Si votre objectif est le revenu, ciblez des foncières aux dividendes stables et vérifiez la couverture par les flux opérationnels. Si vous cherchez plus d’appréciation, privilégiez les segments exposés à la conjoncture (commerce rénové, logistique, data centers) ou les cibles de consolidation.
Enfin, gardez à l’esprit que la décote actuelle laisse des opportunités mais que la trajectoire des taux d’intérêt reste la variable clef pour 2026.
Sources : article et interviews publiés par Challenges le 11 janvier 2026, cités tout au long du texte.
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Jean-Paul Leroy est un spécialiste des marchés immobiliers et des stratégies d’investissement. Il apporte une vision experte des tendances du secteur.
